不動産売買契約書とは？

売主が所有している不動産を、契約書記載の売買代金をもって買主が買い受けることが書かれています。

売買契約とは、売主が、買主に対して不動産の所有権を移転することを約束し、買主が、売主に対してその対価として代金を支払うことを約束することを内容とする契約です。

土地の面積は登記簿の記載をそのまま使う場合と、実際に現地まで行き測量する方法があります。

不動産売買契約締結後に測量を行う場合には、登記事項証明書に記載された面積と差異がある分について、別途売買代金の清算をする場合と清算をしない場合などを契約条件をすりあわせた上で、契約条文に記載します。

不動産売買の契約時に、買主は売主へ手付金（売買代金の一部）を支払い、引き渡し時に残代金の支払いをするのが一般的です。

不動産売買契約で支払われる手付金には、解約手付、証約手付、違約手付があり、解約手付として支払われることが多いです。売買代金や中間金、支払いが複数回にわたる場合は各支払い日に誤りがないか確認します。

買主が売主に売買代金を全額支払った時点で、売主から買主に所有権が移転するという内容です。

通常では、代金支払いの時に所有権移転登記に必要な書類や鍵等を買主に引き渡します。

土地・戸建の不動産取引の場合には、売主は現地にて買主に隣地との境界を境界標にて明示することを定めています。

また、境界標がないときは売主は隣地所有者の立会い・承諾のもと、引渡し時までに新しい境界標を設置して境界を確定させることが必要です。

不動産の引渡し日が記載されています。

売主は引っ越しの予定などを踏まえて、引き渡しの時期を設定しましょう。

売主は所有権移転時期までに、抵当権・賃借権などの買主への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消するという内容です。

一般的に、この抹消手続きは決済当日に所有権移転と同時に登記申請されます。

中古住宅などでは、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておきます。

付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生するので、引き継ぐものと撤去するものを、売主と買主との間で充分に調整します。

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算するのが一般的です。

引渡し完了日の前日までを売主、引渡し完了日以降を買主が収益または、負担することが規定されており、引渡し完了日をもって清算することが定められています。

天災など売主・買主双方に責任のない理由によって不動産が無くなってしまったり、壊れた場合や修復が困難な場合には、不動産売買契約の解除が可能という内容です。

契約書に記載された手付解除期日までなら、売主は手付金の倍額を買主に支払いをする事で不動産売買契約を解除でき、買主は手付金を放棄することで不動産売買契約を解除できるとした内容です。

当事者間の合意で手付解除を認めない契約にしたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。

売買物件に隠れた瑕疵（欠陥など）が発覚した場合、売主は瑕疵担保責任（物件の修補や損害を賠償する義務）を負います。

不動産の引渡し完了後、一定期間の間に、不動産に隠れたる瑕疵が見つかった場合には売主の瑕疵担保責任があると規定されています。瑕疵担保責任期間は、一般的に個人間の取引の場合、引渡し完了日から３ヵ月と規定しています。

買主が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。 特約により、住宅ローンの審査が不調に終わった場合、買主は売買契約を無条件で解除することができます。

また、不動産売買契約書には、融資利用の申込先、融資承認取得期日、融資金額、融資利用の特約に基づく契約解除期日を厳格に取決めることになります。

売主又は買主が、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除して、違約金の支払いを請求することができると記載されています。

違約金等はおおむね売買代金の20％までの範囲で設定されることが多いです。