契約不適合責任とは、購入した物品や不動産がその種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない事がわかり、このようなケースで売主が買主に対して負う責任のことです。契約不適合責任が発覚したら、本来の契約に適した目的物の引き渡しを求めることができます。具体的には、補修や代替物または不足分の引き渡しを求めるなどができます。契約不適合責任は2020年4月に制定されました。
契約不適合があると買主は契約解除することができるため、場合により代金の返還が必要になる事もあります。ほとんどの事例は、何らかの欠陥があっても修繕などで対応しますが、修補請求(追完請求)を無視すると契約解除になることがあります。
買主による契約不適合責任の追求は、買主が不具合を知ったときから1年以内に売主に通知しないと権利が無効になります。期限を過ぎてしまうと売主に法的対応義務はありません。ですが、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適用されません。
・虫害による木部の侵食
・家屋が傾いている
・塀が崩れている
・経年劣化による水漏れ
・土壌が汚染されている
・不要な埋設物がある
引き渡された物件が契約の内容に適合しない(契約不適合である)場合に、買主が売主に対して目的物の修補・代替物の引渡しまたは不足分の引渡しを求めることができます。なお、不適合が買主の帰責事由による場合には、買主の追完請求権は認められません。
・目的物の修補
・代替物の引渡し
・不足分の引渡し
引き渡された物件が種類、品質などに関して契約の内容に適合しないものである場合には、買主が相当に期間を決めて履行の追完を求める事ができます。それが履行されないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。
・契約表示面積と実測面積に過不足がある
契約内容通りの不動産ではなかった場合は、最終的に買主は契約を解除することができます。契約解除になってしまった場合には、売買代金は買主に全額返金します。不動産売買契約では、自己都合による契約解除は違約金の対象ですが、契約不適合責任の場合は違約金の支払いは不要です。
・修理を請求しても売主が応じない
売主が契約違反(債務不履行)や不法行為があり、契約の相手方に何らかの損害を与えてしまった場合に、その損害を補填(ほてん)する責任があります。原則として金銭で賠償することと定められています。
・売主が故意に隠した不具合
・売主の過失で生じた損害
※本サイトで説明している事項について、今後関係法規の改正・変更・新設等によりその内容が変わる場合があります。
2020年4月に民法が改正され、名称が『契約不適合責任』になりました。この改正により名称だけではなく、内容も見直されました。買主側は売買がしやすくなりましたが、売主側の責任が重くなりました。 ですが、売主は買主と契約を交わす際に免責特約を付すことにより、損害賠償責任などを免れることが可能です。これを『契約不適合責任の免責』といいます。
この民法改正では売主側に厳しい負担となるので、負担を軽減できる措置が契約不適合責任の免責です。売買契約書に特約として免責事項を記載すれば、その事項に関しては免責されます。 免責特約として多い項目は、雨漏り・シロアリ被害・家の傾き・壁や基礎の腐食等です。(※売主が個人の場合※売主が宅建業者の場合は制限があります)
簡単に説明すると、買主が請求できる範囲が変わりました。瑕疵担保責任の時は「契約解除」と「損害賠償」のみでしたが、契約不適合責任に変更になってからは請求できる項目が増え「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」を請求できるようになりました。